Venda e Compra

Venda e Compra é o contrato em que uma pessoa vende determinado bem – móvel ou imóvel – para outra, mediante pagamento em dinheiro.

A escritura pública serve para formalizar os atos e os negócios das pessoas, com a máxima força probante, e poderá ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente de onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.

Devem comparecer todas as pessoas que fazem parte do negócio jurídico.

Pode ser necessária a presença de outras pessoas, como o cônjuge do vendedor que é casado sob qualquer regime de bens, exceto o da separação convencional de bens.

Cláusulas especiais

Cláusula de retrovenda: é a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramentos do imóvel. Tem como prazo máximo, três anos.

Cláusula de preempção (ou preferência): é a cláusula que obriga o comprador de um bem móvel ou imóvel a oferecê-la ao vendedor caso resolva aliená-la, a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência.

Cláusula resolutiva: é a disposição que prevê a extinção do contrato por inexecução das obrigações constantes do contrato. Independe de sentença judicial, pode ocorrer pelo acordo dos contratantes.

Cláusula constituti (constituto possessório): os contratantes pactuam a alteração da titularidade na posse, por prazo determinado ou indeterminado, de modo que aquele que possuía em nome próprio, passa a possuir em nome alheio. A título de exemplo: na escritura de compra e venda, as partes convencionam que o vendedor permanecerá no imóvel por determinado tempo.

Certidões

Antes de lavrar a escritura, o comprador deve exigir a apresentação das seguintes certidões, tiradas no local de residência dos vendedores e no local de situação do imóvel, para garantir a segurança jurídica do negócio:

– Certidão Negativa de Ônus emitida pelo Registro de Imóveis;

– Certidão Negativa da Justiça Estadual (distribuidor cível, penal, execução fiscal)

– Certidão Negativa da Justiça Federal;

– Certidão Negativa do Cartório de Protesto;

– Certidão Negativa de Tributos Municipais; – Certidão Negativa da Justiça do Trabalho;

– Certidão Negativa do INSS, quando se tratar de contribuinte obrigatório da Previdência Social;

– Certidão Conjunta de Quitação de Tributos Federais e Dívida Ativa da União;

– Certidão Negativa de Débitos Trabalhista

– Declaração de Quitação de Débitos Condominiais emitida pelo síndico (em caso de apartamento)

Impostos

A transmissão de bem imóvel a título oneroso (compra e venda) implica em pagamento do imposto municipal denominado ITBI.

A transmissão de bem imóvel a título gratuito (doação) implica em pagamento do imposto estadual denominado ITCMD.

Registro da Escritura

A escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis o mais breve possível pois QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!
Enquanto não registrada a escritura, o imóvel não é transferido para o comprador ou donatário e continua em nome do vendedor ou doador, respondendo por eventuais dívidas do mesmo.

Cuidados para Aquisição de Imóveis

Comprar a casa própria é o sonho de todo brasileiro. Mas, para que este sonho não se transforme em pesadelo, é preciso observar alguns cuidados.

Antes de fechar o negócio ou efetuar o pagamento de qualquer sinal, exija a documentação completa do imóvel e dos vendedores.

É preciso verificar se quem se apresenta como dono realmente consta como proprietário do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula do imóvel é o documento que identifica o proprietário, as metragens, confrontações e características do imóvel, bem como todos os fatos ocorridos durante a vida do imóvel (ex: compra e venda, hipoteca, penhora, arresto, bem de família, contrato de locação, etc.). As informações constantes na certidão da matrícula podem indicar que o negócio é juridicamente desaconselhável.

As certidões pessoais dos vendedores também visam garantir a segurança jurídica do negócio e comprovar a boa-fé do comprador. A existência de ações judiciais contra o vendedor pode indicar tentativa de venda do imóvel em fraude à execução ou fraude contra credores, e pode resultar em uma futura ação de anulação da escritura para que o imóvel responda pelas dívidas do vendedor.

Cabe ao tabelião formalizar os atos jurídicos de interesse das partes e auxiliar o Estado no cumprimento das leis e na fiscalização dos tributos incidentes sobre as operações imobiliárias. Como o preço da escritura pública é tabelado por lei estadual, a escolha do tabelião de notas não é uma questão de preço, mas sim de confiança, segurança e credibilidade.

Outro detalhe importante: a escritura pública deve retratar o valor real do negócio. Quem passa escritura abaixo desse valor, além de cometer crime contra a ordem tributária, corre o risco de receber somente o valor declarado caso a escritura seja anulada, está sujeito ao pagamento de imposto de renda sobre lucro imobiliário em caso de venda futura pelo valor real, e ainda pode ter a venda anulada pelo locatário dotado do direito de preferência se o valor constante na notificação for superior ao valor da venda.